Financiación

Podés comprar una vivienda en España con una hipoteca fija desde el 2,35 %, aunque vivas en otro país

Por Leandro TomeoRevisión editorial del documento: octubre de 2026

LEANDRO TOMEO / GUÍA PARA COMPRADORES INTERNACIONALES

Hipotecas para no residentes: ingresos del extranjero, hasta un 70 % de financiación según perfil y plazo de hasta 20 años en el ejemplo comercial de HolaBank.

Imaginate que estás en Buenos Aires, Ciudad de México, Montevideo o Miami. Trabajás, tenés una empresa, algunos ahorros y hace años que pensás en tener una vivienda en España. Una casa cerca del mar. Un piso para tus hijos. O un lugar propio para venir cada vez que quieras.

Ahora te cuento algo que cambia bastante las cuentas: no necesitás mudarte a España para que un banco español estudie darte una hipoteca. Y tampoco necesitás cobrar tu sueldo acá.

CaixaBank, a través de HolaBank, publica un ejemplo representativo de préstamo para no residentes al 2,35 % TIN fijo bonificado y a 20 años. El ejemplo tiene una TAE del 3,947 %, que es distinta del TIN porque refleja otros costes. El tipo anunciado exige condiciones de bonificación y puede variar; antes de tomar una decisión hay que confirmar la oferta vigente con el banco.

Vamos a ver cómo funciona de verdad, con números y sin complicarte la vida.

1. Sí, podés pedir una hipoteca en España viviendo en el extranjero

Podés ser argentino viviendo en Argentina, mexicano viviendo en México o estadounidense viviendo en Estados Unidos. Lo que el banco quiere entender es cuánto ganás, qué obligaciones tenés y cómo vas a pagar la cuota.

No confundas nacionalidad con residencia. Un argentino que vive y trabaja en Madrid no tiene necesariamente el mismo tratamiento que un español que vive y cobra en Nueva York. El país de residencia, la moneda de tus ingresos y la documentación influyen en el estudio.

Hay entidades con productos específicos para no residentes. El banco decide finalmente si te presta dinero y en qué condiciones.

2. El dato que más interesa: ¿cuánto pagarías por mes?

Vamos a imaginar una vivienda de 300.000 euros. Si conseguís un préstamo del 70 %, el banco financiaría 210.000 euros. El resto lo ponés vos, junto con los impuestos y gastos de la compra.

En una hipoteca de 210.000 euros a 20 años, con un 2,35 % TIN fijo, la cuota teórica sería de unos 1.098 euros mensuales. A un 3 % TIN, rondaría los 1.165 euros. Estas cuotas no incluyen seguros, comisiones ni otros gastos; tampoco representan una oferta personalizada.

Ejemplo ilustrativo	Importe
Precio de la vivienda	300.000 €
Financiación hipotética del 70 %	210.000 €
Entrada que aportás	90.000 €
Impuestos y gastos de compra: hipótesis del 10 %–12 %	30.000–36.000 €
Ahorros totales orientativos	120.000–126.000 €

Fijate en este punto: no necesitás tener los 300.000 euros para estudiar esa compra. Pero tampoco alcanza con tener los 90.000 euros de entrada. Los impuestos y gastos importan, y cambian según el inmueble y la comunidad autónoma.

3. ¿De dónde sale el 2,35 % fijo?

De un ejemplo representativo publicado por CaixaBank HolaBank para compradores internacionales. No es una tasa que cualquier persona pueda contratar sin más.

En ese ejemplo: un préstamo de 150.000 euros a 20 años, tipo fijo bonificado del 2,35 % TIN y 3,947 % TAE. Sin cumplir las condiciones de bonificación, la misma página describe un 3,35 % TIN y una TAE del 3,949 %. La diferencia es importante: para conseguir una tasa bonificada puede hacer falta contratar o mantener productos y cumplir requisitos.

Antes de elegir, yo pediría que me comparen las dos alternativas con la misma cantidad de dinero y el mismo plazo. Hay que mirar la TAE, los seguros, las condiciones de bonificación y el importe total a pagar, no solamente el porcentaje grande de la publicidad.

En nuestro ecosistema tenemos un acuerdo de colaboración con CaixaBank. Eso facilita orientar la consulta, pero no garantiza la aprobación ni una condición especial: la propuesta válida es la que el banco confirme para tu perfil.

4. ¿Qué ingresos de tu país te pueden servir?

Si trabajás por cuenta ajena, el banco puede estudiar tus nóminas, contrato y declaraciones fiscales. Si tenés una empresa, puede pedir información de tu actividad, tus declaraciones y tus ingresos personales. Si sos autónomo, también tiene que poder comprobar que esos ingresos son reales y sostenibles.

Y acá hay una diferencia que muchos empresarios pasan por alto: no es lo mismo lo que factura tu compañía que lo que ganás vos.

También revisan deudas que ya tenés, otras hipotecas, préstamos y el ahorro disponible. Si cobrás en dólares u otra moneda, hay que tener en cuenta que la cuota de la hipoteca española se paga en euros: el tipo de cambio puede jugar a favor o en contra.

Documentos que conviene ir preparando

Pasaporte y NIE, cuando corresponda.
Justificantes de ingresos y declaraciones fiscales de tu país.
Extractos bancarios y documentación de tus ahorros.
Detalle de otras deudas e hipotecas.
Documentación de la propiedad que querés comprar, cuando ya la hayas elegido.

Los requisitos exactos dependen del banco y de tu país. Preguntá antes si hacen falta traducciones o documentos adicionales.

5. El 70 % no siempre se calcula sobre el precio que negociás

Imaginate que comprás por 300.000 euros y pensás recibir 210.000 euros de hipoteca. Pero la tasación sale por 270.000. Si la entidad financia el 70 % del menor valor entre precio y tasación, el préstamo sería de 189.000 euros.

¿La diferencia? 21.000 euros que tendrías que aportar de otro lado o replantear con el banco y el vendedor. Por eso primero estudiaría la financiación y después iría cerrando la operación con números reales. La tasación, además, no garantiza por sí sola que te aprueben el préstamo.

6. Primero estudiá la hipoteca; después enamorate de la vivienda

Pasa mucho: alguien encuentra un piso espectacular, negocia el precio y recién cuando le piden la reserva empieza a llamar a los bancos. Ahora tiene prisa, le faltan documentos y todavía no sabe cuánto le van a prestar.

Yo haría la secuencia al revés: primero los números, después las visitas. Podés empezar con una evaluación de viabilidad y aclarar cuánto capital propio necesitás. Así buscás propiedades que realmente podés comprar.

Una evaluación preliminar no es una hipoteca definitivamente concedida. El banco tiene que completar su análisis y, cuando corresponda, tasar la vivienda.

7. Las arras: protegé el dinero que adelantás

Supongamos que encontraste una vivienda por 300.000 euros y entregás 30.000 euros en un contrato de arras. Si después la hipoteca no sale, lo que pase con esos 30.000 euros depende de lo que hayan firmado.

Si la compra depende de financiación, negociaría una cláusula suspensiva que diga cuánto préstamo necesitás, hasta qué fecha podés conseguirlo, cómo demostrar una denegación y cuándo se devuelve el dinero. No alcanza con escribir “sujeto a hipoteca” sin especificar nada.

La reserva y las arras pueden pagarse desde una cuenta extranjera si se acepta esa forma de pago y se cumplen los requisitos. Para la escritura, mi recomendación es organizar los fondos con tiempo en una cuenta bancaria española y coordinar el medio de pago con la notaría. No es una obligación legal universal, pero suele facilitar la operación.

8. El dinero de la entrada también tiene que viajar

Tal vez el banco español te aprueba 210.000 euros, pero tus ahorros están en Argentina, México o Estados Unidos. Entonces hay que resolver cómo llegan esos fondos a tiempo para la compra.

Yo a eso lo llamo «La ruta de tu dinero»: el recorrido de tus ahorros y los peajes que pueden aparecer. Transferencias internacionales, bancos intermediarios y el spread cuando cambiás dólares a euros.

Una cosa importante: enviar dólares a una cuenta en dólares en España puede evitar una conversión al recibirlos, pero no necesariamente el coste posterior. Si después necesitás euros, el banco puede aplicar su propio cambio al convertirlos.

Por eso compararía siempre cuántos euros finales recibís y en qué plazo. La mejor ruta es la que se puede ejecutar legalmente, con trazabilidad y costes claros; no necesariamente la que anuncia la comisión más baja.

Lectura relacionada para el blog: «La ruta de tu dinero: cómo llevar ahorros del extranjero a España sin pagar peajes innecesarios».

9. ¿Podés gestionar la hipoteca sin viajar?

En algunos bancos podés avanzar la consulta, presentar documentos y obtener una valoración inicial a distancia. Después hay que organizar los pasos formales. Para préstamos sujetos a la normativa española de crédito inmobiliario, el banco debe entregarte la FEIN y la FiAE con la antelación legal correspondiente, y el notario interviene antes de la firma para explicarte las condiciones.

Si estás en el extranjero, conviene coordinar desde el principio qué pasos requieren presencia física y cuáles pueden hacerse mediante representación válida.

10. ¿Qué haría hoy si quisiera comprar desde otro país?

Primero definiría cuánto quiero invertir sin quedarme sin liquidez en mi país. Después pediría un estudio de financiación, prepararía los justificantes de ingresos y compararía las condiciones reales de los bancos. Recién entonces elegiría la vivienda y organizaría las arras, la tasación y la transferencia de los ahorros.

El sueño puede ser una casa en Málaga, un piso en Madrid o una vivienda para tus hijos en Valencia. La financiación es una herramienta para acercarte a esa compra, no una razón para comprar más de lo que podés pagar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo conseguir una hipoteca en España si vivo en Argentina, México o Estados Unidos?

Sí. Existen entidades que estudian hipotecas para no residentes con ingresos del extranjero. La admisión depende del país, la documentación y la solvencia.

¿El banco me presta siempre el 70 %?

No. Es una referencia de algunas operaciones, no un derecho. El porcentaje aprobado depende del banco, el inmueble, el perfil y la tasación.

¿Puedo conseguir el 2,35 % fijo?

CaixaBank HolaBank publica un ejemplo al 2,35 % TIN fijo bonificado y a 20 años. Hay que confirmar vigencia, elegibilidad, bonificaciones, TAE y condiciones antes de solicitarlo.

¿El 2,35 % TIN es lo mismo que pagar un 2,35 % de coste total?

No. El TIN es el tipo nominal. La TAE incorpora determinados costes y sirve para comparar ofertas. El ejemplo publicado de HolaBank indica 3,947 % TAE bonificada.

¿Puedo solicitarla si tengo una empresa en mi país?

Sí, puede estudiarse. El banco revisará ingresos personales, documentos fiscales, deudas y capacidad de pago; la facturación de la empresa no basta por sí sola.

¿Puedo hacer el trámite desde el extranjero?

Podés avanzar distintas fases a distancia, según la entidad. La formalización requiere cumplir los trámites documentales y notariales aplicables.

¿Puedo pagar las arras desde una cuenta extranjera?

Sí, si el destinatario acepta la modalidad y el pago cumple las condiciones bancarias y documentales.

¿Cuánto ahorro necesito para una vivienda de 300.000 €?

Si te concedieran el 70 % del precio y la tasación lo permite, aportarías 90.000 € más impuestos y gastos. El ejemplo del artículo estima entre 120.000 y 126.000 € de fondos propios, pero depende de la operación.

Sobre el autor

Leandro Tomeo es inversor y operador inmobiliario en España. Comparte soluciones para compradores e inversores que quieren adquirir una vivienda, organizar sus fondos y tomar mejores decisiones patrimoniales. Más información: https://leandrotomeo.com

Nota editorial: información general, no una oferta hipotecaria ni asesoramiento financiero individual. El 2,35 % es un ejemplo representativo publicado por HolaBank consultado en octubre de 2026; confirmá su vigencia y elegibilidad directamente con CaixaBank.

Fuentes y referencias

Autor

Leandro Tomeo

Conocer su trabajo

Estudiar mi financiación