Tu sueño de comprar una vivienda en España, aunque vivas en otro país: los 7 pasos para conseguirlo

LEANDRO TOMEO / BLOG INMOBILIARIO

Guía práctica para compradores que viven en Latinoamérica, Estados Unidos y otros países.

¿Sabés cuántas personas en Latinoamérica sueñan con tener una casa en España? Algunas quieren pasar temporadas cerca del mar. Otras piensan en sus hijos, en su jubilación o en construir patrimonio en Europa. Y muchas creen que para comprar tienen que mudarse primero.

No. Podés comprar una vivienda en España sin vivir acá. Incluso podés estudiar una hipoteca española con los ingresos que generás en tu país, si el banco acepta tu perfil.

Imaginate que vivís en Buenos Aires, Ciudad de México, Montevideo o Miami. Tenés ahorros, quizá una empresa o un trabajo estable. Lo que te falta no es necesariamente dinero: es conocer el camino para transformar ese proyecto en una compra bien hecha.

Te voy a ordenar ese camino en siete pasos. No son trámites para memorizar; son decisiones que conviene tomar en el orden correcto.

1. Definí para qué querés esa vivienda

Lo primero no es abrir Idealista y mirar fotos. Es saber qué querés hacer con la propiedad.

¿Una segunda residencia para venir todos los veranos? ¿Una casa donde instalarte dentro de tres años? ¿Una inversión para alquilar? ¿Una vivienda cerca de donde estudia tu hijo?

Una familia que viene dos meses al año puede necesitar algo muy distinto de quien piensa vivir acá permanentemente. Y una inversión no se elige por el mismo criterio que la casa donde querés despertar todos los días.

Yo empezaría con tres respuestas: para qué la querés, qué presupuesto real podés dedicarle y cuándo necesitás utilizarla. Con eso ya descartás cientos de anuncios que solo te hacen perder tiempo.

2. Hacé las cuentas antes de buscar: cuánto cuesta de verdad comprar

Supongamos que encontraste una vivienda usada de 250.000 euros. Tenés 100.000 euros ahorrados y te interesa financiar el resto. No te quedes con el precio que aparece en el anuncio.

Si una entidad te concediera el 70 % del precio, financiaría 175.000 euros y vos pondrías 75.000 para completar la compraventa. Pero además están los impuestos y gastos. Para una primera simulación, podés reservar una cifra orientativa adicional, que después hay que calcular con precisión según la comunidad autónoma y el inmueble.

Ojo: el 70 % no está garantizado, y el banco podría calcularlo sobre el menor importe entre tasación y precio. El rango del 10–12 % es solo ilustrativo: puede no coincidir con tu operación.

La ventaja de hacer esta cuenta al principio es enorme. Ya sabés qué propiedades tienen sentido y cuánto dinero tiene que quedar disponible después de pagar la entrada.

3. Investigá si podés financiarte con los ingresos de tu país

Esta posibilidad sorprende a muchísima gente: hay bancos españoles que estudian hipotecas para no residentes. Si vivís en Argentina, México, Uruguay, Colombia o Estados Unidos, pueden valorar tus ingresos extranjeros, siempre que el producto y la entidad admitan tu situación.

Van a querer conocer cuánto ganás, cuánto debés, a qué te dedicás, qué ahorros tenés y de dónde viene el dinero. Si sos empresario, no alcanza con decir que tu empresa factura mucho: hay que demostrar tus ingresos personales y tu capacidad para pagar la cuota.

También miraría tres cosas antes de comparar bancos: el porcentaje de financiación, la cuota total y las condiciones reales del préstamo. No me quedaría con una tasa atractiva si viene acompañada de productos y costes que no calculaste.

En el artículo específico sobre hipotecas para no residentes analizamos estas opciones con ejemplos de cuota y documentación. Si ves una referencia comercial, como un tipo fijo bonificado, confirmá su vigencia y las condiciones con el banco antes de usarla para decidir.

4. Prepará tu identidad y el origen de tus fondos

Si sos extranjero, vas a necesitar identificarte correctamente y gestionar tu NIE cuando corresponda. El NIE es un número de identificación; no es un permiso de residencia ni te convierte automáticamente en residente fiscal español.

Después viene algo que suele aparecer justo cuando alguien quiere enviar el dinero: justificar de dónde salió. Si vendiste una vivienda, conservá la escritura y los movimientos bancarios. Si procede de una herencia, ahorros, actividad profesional o una empresa, prepará los documentos que lo acrediten.

Esto no significa que tengas que mandar veinte carpetas a todo el mundo. Significa que, si el banco las solicita, no tengas que empezar a buscarlas a tres días de la escritura.

Y si pensás mudarte a España, prestá atención a tu residencia fiscal. Comprar una vivienda y trasladar tu residencia fiscal son cuestiones distintas. Podés mantener inversiones y propiedades en tu país, pero conviene planificar cómo tributan si cambiás de residencia.

5. Organizá «La ruta de tu dinero» y sus peajes

Este concepto lo uso para explicar algo muy simple: tus ahorros salen de un país y tienen que llegar a España. Durante el camino pueden pagar peajes.

Hay gastos de emisión, posibles bancos intermediarios y un coste que muchas veces pasa desapercibido: el tipo de cambio. Si tenés dólares y vas a comprar en euros, quiero saber quién hace la conversión y cuántos euros terminás recibiendo.

Mandar dólares a una cuenta en euros puede implicar una conversión automática con un cambio poco atractivo. ¿Y si los enviás a una cuenta en dólares en España? Podés evitar la conversión al recibirlos, pero cuando necesites euros vas a tener que cambiarlos. El spread no desaparece por arte de magia.

Si el dinero está en Argentina, empezaría hablando con COMEX del banco de origen para confirmar qué transferencia puede ejecutar y qué documentación pide. Después compararía alternativas compatibles. Wise, Global66, Moneycorp y los bancos tradicionales no ofrecen las mismas rutas para todos los países o residentes.

La pregunta útil no es «¿cuánto cuesta enviar?». Es «¿cuántos euros quedan disponibles para comprar?». En nuestro artículo «La ruta de tu dinero» tenés un método para comparar los peajes de la transferencia paso a paso.

6. Elegí la propiedad, pero revisá tres cosas antes de entregar dinero

Ahora sí: empezá a mirar viviendas. Y cuando aparezca una que te encante, no te quedes solamente con el vídeo, las fotos o lo que te cuenta quien la vende.

Primero pediría la nota simple del Registro de la Propiedad: quién figura como titular y qué cargas registrales aparecen. Después revisaría la situación urbanística, sobre todo si hubo reformas, ampliaciones o cambios de distribución. Finalmente pediría la documentación del IBI y la comunidad de propietarios, y procuraría leer actas recientes por si hay derramas u obras importantes.

Una casa puede estar preciosa y tener un problema documental. Y una propiedad vieja puede ser una gran compra si sabés exactamente qué estás adquiriendo.

La reserva y las arras se pueden abonar mediante transferencia desde una cuenta extranjera si el destinatario acepta esa modalidad y se cumplen los requisitos de la operación. Pero el contrato tiene que dejar bien identificado qué pagaste, a quién y en qué condiciones.

Si dependés de una hipoteca, negociaría una cláusula suspensiva por falta de financiación, con importe, fecha y prueba de denegación bien definidos. También estudiaría protecciones frente a expedientes urbanísticos y exigiría la documentación de comunidad e IBI al corriente según lo acordado.

No son frases mágicas para copiar en cualquier contrato: hay que redactarlas de acuerdo con la operación. Pero estos tres temas pueden evitarte muchos dolores de cabeza.

7. Prepará la notaría y el día después de la compra

Llegó el momento que estabas esperando: la escritura. Si comprás desde el extranjero, podés organizar parte del proceso a distancia y, cuando sea viable, estudiar un poder notarial válido para que te representen. La notaría y los profesionales que intervienen tienen que confirmar cómo se formalizará tu caso.

Yo recomiendo tener los fondos listos en un banco español antes de la firma, para coordinar un cheque bancario o una transferencia TARGET con tiempo. No es una exigencia universal para toda compraventa; es una manera práctica de no depender de una transferencia internacional de último momento.

Después de firmar, todavía quedan tareas: liquidar los impuestos de la compra, inscribir la escritura, cambiar suministros, organizar la comunidad, asegurar la vivienda y revisar las obligaciones fiscales de un propietario no residente. Si vas a alquilarla, hay que estudiar además las reglas e impuestos correspondientes.

Comprar no termina cuando te entregan las llaves. Ese día empieza una nueva etapa como propietario.

¿Qué impuestos pagás al comprar una vivienda en España?

Una vivienda nueva adquirida al promotor, en una primera entrega sujeta a IVA, tributa generalmente al 10 % de IVA, con excepciones, y puede corresponder el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En una vivienda usada, normalmente se aplica ITP, que depende de la comunidad autónoma y de la operación.

No te daría una cifra única para toda España: comprar en Madrid, Andalucía o Cataluña puede cambiar el cálculo. Por eso, antes de reservar una propiedad, pedí el desglose del coste total con el inmueble y la comunidad autónoma ya identificados.

Preguntas frecuentes: comprar en España viviendo en el extranjero

¿Puedo comprar una casa en España sin vivir allí?

Sí. En términos generales, una persona extranjera puede adquirir una propiedad en España sin establecer su residencia, cumpliendo los requisitos aplicables.

¿Comprar una vivienda me da residencia española?

No. Ser propietario no concede por sí solo permiso de residencia ni ciudadanía.

¿Puedo solicitar una hipoteca con ingresos de Argentina, México o Estados Unidos?

Algunas entidades estudian solicitudes de no residentes con ingresos extranjeros. Depende del país, la moneda, el perfil y la política del banco.

¿Tengo que viajar a España para comprar?

No siempre. En determinados casos puede prepararse parte de la operación a distancia y formalizarse mediante representación válida. Debe coordinarse con la notaría.

¿Puedo pagar la reserva y las arras desde otro país?

Sí, si la otra parte acepta el medio de pago y se cumplen los requisitos de identificación, prevención y documentación.

¿Necesito tener cuenta bancaria española?

No es una obligación legal universal para toda compra. Para organizar el pago de la escritura, suele ser útil tener los fondos disponibles en una entidad española.

¿Puedo conservar mis propiedades y mi empresa en mi país?

Comprar en España no obliga a venderlas. Si además cambiás de residencia fiscal, conviene revisar cómo se declaran rentas y activos según tu situación.

¿Qué documentos le pedirías al vendedor?

Como mínimo, nota simple, documentación registral, comprobaciones urbanísticas, certificados de comunidad e información del IBI. Según el inmueble pueden hacer falta otros documentos.

Una vivienda en España empieza con una buena decisión

Soy Leandro Tomeo, inversor y operador inmobiliario en España. Trabajo con compradores e inversores que buscan una vivienda, una segunda residencia o una oportunidad patrimonial.

Mi intención con esta guía es que tengas un mapa de la compra, incluso si decidís hacerla por tu cuenta. Si querés conocer mi trabajo y los recursos que compartimos sobre financiación, compra y patrimonio, encontrás más información en leandrotomeo.com.

Actualizado: octubre de 2026. Guía informativa; las condiciones de financiación y la normativa aplicable deben revisarse en el momento de cada operación.

Fuentes y referencias

• https://administracion.gob.es/pag_Home/Tu-espacio-europeo/derechos-obligaciones/ciudadanos/residencia/compraventa-bienes-inmuebles/notarias-registros-propiedad.html
• https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/compro-vivienda-tengo-que-pagar-itp.html
• https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/compra-de-vivienda-cheque-o-transferencia.html
• https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/compra-de-una-vivienda--no-pierdas-las-arras.html

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